최근 주택담보대출(주담대) 심사에서 ‘스트레스 금리’가 화제가 되면서, 차주들 사이에서 계산법과 의미를 이해하고자 하는 demand가 높아지고 있습니다. 이 글에서는 정부가 발표한 스트레스 DSR 제도를 중심으로, 스트레스 금리가 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 주담대 심사에 어떤 영향을 미치는지까지 쉽고 자세하게 풀어드립니다.
스트레스 금리란?
스트레스 금리는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 산정 시 적용되는 ‘가산금리’입니다.
기존 DSR은 차주의 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 따지는 비율이지만, 스트레스 금리는 미래 금리 상승 가능성까지 반영해서 더 엄격하게 심사하도록 도입된 제도입니다.
중요한 점은 이 스트레스 금리가 차주가 실제로 대출받을 때 적용받는 금리(실제 이자율)는 아니라는 것입니다. 즉 대출 이자율은 변함없지만, DSR 산정 시 계산되는 금리에는 가산된 금리가 반영됩니다.
스트레스 금리가 도입된 배경
금융당국은 과거 금리 상승기와 향후 금리 변화 리스크를 고려해 차주의 상환능력을 보다 보수적으로 평가해야 한다는 판단 아래 스트레스 금리를 도입했습니다.
이는 단순히 대출 한도를 줄이기 위한 조치가 아니라, 금리 변동 리스크를 반영해 대출자 본인의 상환 능력 수준을 안전하게 유지하기 위한 목적입니다.
스트레스 금리는 어떻게 결정될까?
스트레스 금리는 다음과 같은 과정을 통해 결정됩니다:
① 과거 최고 금리 데이터 활용
금융당국은 최근 5년간 월별 가계대출 가중평균금리 중 가장 높았던 시점의 금리를 기준으로 삼습니다.
② 현재 금리 데이터 비교
위 최고금리와 현재 시점 금리를 비교하여 두 값의 차이를 구합니다.
③ 산출된 차이를 스트레스 금리로 활용
차를 스트레스 금리로 삼되, 하한(1.5%)과 상한(3.0%) 규정을 두어 계산합니다. 이때 산출된 금리가 하한 이하라면 하한금리로 적용하고, 과도할 경우 상한을 적용합니다.
⚠️ 이 계산은 단순한 산정법이며, 실제 정부에서 정기적으로 공시하고 있는 스트레스 금리를 기준으로 차주 DSR 계산에 활용됩니다.
스트레스 금리가 DSR에 적용되는 방식
스트레스 금리는 DSR 계산 시 대출 금리에 더해지는 방식으로 적용됩니다.
DSR 기본 식은 아래와 같습니다:
DSR = (연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
스트레스 DSR 계산법 핵심 포인트
- 일반 DSR 산정 시 실제 금리(예: 4%)를 사용하지만
- 스트레스 DSR은 여기에 스트레스 금리를 추가한 금리(B)로 계산합니다.
예를 들어:
- 실제 대출 금리: 4.0%
- 스트레스 금리: 1.5% (정부 공시치)
→ DSR 계산 시 적용 금리 = 4.0% + 1.5% = 5.5%
이처럼 미래 금리 리스크를 반영한 금리로 DSR을 산출하면, 그만큼 원리금 상환 부담이 더 크게 계산되어 대출 한도가 줄어들거나 심사가 더 엄격히 이루어집니다.
스트레스 금리 수준 (정책적 변화)
정부는 스트레스 금리를 단계적으로 확대했습니다:
1단계: 시행 초기
- 스트레스 금리 약 0.38%p 적용 (일부 기간)
2단계: 확대
- 스트레스 금리 0.75%p, 수도권 주담대는 1.2%p 적용
3단계: 전 금융권 확대
- 스트레스 금리 1.50%p (전 금융권 가계대출 적용)
- 단, 지방 주담대는 0.75%p 예외 적용 가능성
이처럼 정책 적용 단계에 따라 스트레스 금리 수준과 대상 범위가 변할 수 있습니다.
스트레스 금리가 주담대 한도 계산에 미치는 영향
스트레스 금리를 DSR 계산에 반영하면 다음과 같은 영향이 나타납니다:
✔ 대출 한도 축소
스트레스 금리가 높을수록 DSR 계산 시 더 높은 금리가 사용되므로 상환 부담률이 커집니다. 따라서 소득 대비 원리금 상환 부담이 상대적으로 증가해 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
예를 들어 연소득 5천만 원이고 대출 금리를 4%로 가정한 상태에서:
- 스트레스 금리 0% → 한도 기준 DSR 낮음
- 스트레스 금리 1.5% → DSR 크게 증가 → 한도 감소
✔ 대출 심사 기준 강화
같은 소득이라도 스트레스 금리가 반영되면 차주 상환능력 평가 자체가 보수적으로 이루어집니다.
※ 실제 상환 금액이 더 늘어나는 것은 아니지만, DSR 기준 산정 상 불이익이 발생합니다.
스트레스 금리가 적용되는 주담대 유형
스트레스 금리는 다음 주담대 유형에 적용될 수 있습니다:
- 변동금리형 주담대: 금리 변동 예상이 높아 스트레스 금리 전액 적용 가능
- 혼합형/주기형: 고정·변동 혼합상품의 경우 스트레스 금리 일부 비율로 반영
- 순수 고정금리형: 금리 변동 리스크가 낮아 스트레스 금리 반영 폭이 낮거나 0에 가까움
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 스트레스 금리와 실제 대출 금리는 동일한가요?
아닙니다. 스트레스 금리는 DSR 산정용 가산금리이며, 실제 대출 이자율에는 반영되지 않습니다.
Q2. 스트레스 금리가 높을수록 대출 한도는 어떻게 되나요?
스트레스 금리가 높으면 DSR 산정 시 금리가 높아져 연간 상환 부담률이 높아지고, 결과적으로 대출 한도가 줄어듭니다.
Q3. 스트레스 금리는 모든 주담대에 적용되나요?
일반적으로는 변동금리 주담대, 혼합형 주담대 등 대부분 적용 대상이지만 정책 단계별로 적용 범위가 다를 수 있습니다.
Q4. 스트레스 금리 계산기가 있나요?
스트레스 금리를 임의적으로 계산해볼 수 있습니다. 스트레스 금리 계산기를 확인해보세요.
맺음말
스트레스 금리는 단순한 가산금리가 아니라 미래 금리 리스크를 감안한 DSR 산정 방식의 핵심 요소입니다.
대출을 계획하거나 주담대 심사를 준비 중이라면 스트레스 금리 개념과 계산법을 이해하는 것이 중요합니다.
DSR 계산 시 스트레스 금리가 어떻게 사용되는지 정확히 파악하면 예상 대출 한도와 심사 결과를 보다 현실적으로 예측할 수 있습니다.